INVESTIR DANS UNE COOPÉRATIVE : COMMENT VILLAGES VIVANTS LIMITE LES RISQUES ET SÉCURISE VOTRE INVESTISSEMENT ?

Investir dans une coopérative, c’est choisir ce que son argent contribue à construire. L’épargne que nous confient nos sociétaires permet à Villages Vivants d’acheter et de rénover des bâtiments pour y installer des activités utiles aux territoires ruraux (commerces, locaux d’association, tiers-lieux…). 

Mais un investissement utile et qui poursuit un but d’intérêt collectif n’est pas pour autant sans risque.

Les personnes qui envisagent de souscrire posent souvent trois questions : “que se passe-t-il si une activité rencontre des difficultés, si un local reste vacant ou si plusieurs sociétaires demandent à récupérer leurs parts ?”

Ces questions guident notre manière de sélectionner, de financer et de suivre chaque projet.

Depuis 2018, nous avons construit une méthode pour limiter ces risques. Elle repose sur cinq piliers : une sélection exigeante des projets, l'analyse d'experts extérieurs, le financement des commerces par des partenaires reconnus (France Active, l'URSCOP, France Initiative et nos banques partenaires : Banque Populaire, Crédit Coopératif, Crédit Mutuel, Caisse d'Épargne et La Nef), un suivi de proximité et une gestion financière prudente.

Dans cet article, nous vous expliquons concrètement comment cette méthode fonctionne pour encadrer les risques liés à votre investissement, sans évidemment prétendre supprimer tout risque de perte.

Ateliers lors de l'AG 2026 de Villages Vivants

 

ÉPARGNE BANCAIRE OU INVESTIR DANS UNE COOPÉRATIVE : QU’EST-CE QUI CHANGE ?

Sur un livret, un compte d'épargne ou une assurance-vie, c'est votre banque ou votre assureur qui décide de ce que finance votre argent, et la plupart ne vous le disent pas. Impossible, donc, de savoir s'il sert la transition écologique ou l'inverse. Pour l'assurance-vie, une étude de Reclaim Finance publiée en février 2026 donne un ordre d'idée : 62 % des 7 500 fonds analysés contiennent au moins une entreprise qui développe de nouveaux projets fossiles, y compris près de la moitié des fonds labellisés « durables ». À notre connaissance, La Nef est aujourd'hui la seule banque française à publier l'ensemble des projets qu'elle finance.

Investir dans une coopérative, c'est choisir directement les projets que finance son épargne. 

Ce canal reste encore peu utilisé et l'épargne solidaire dans son ensemble ne représente aujourd’hui que 0,52 % de l'épargne financière des Français·es.

 

Ce que finance votre épargne chez Villages Vivants

Villages Vivants est une foncière solidaire. Nous achetons et rénovons des murs dans des villages et petites villes de moins de 20 000 habitant·es, pour 390 000 € en moyenne par lieu, puis les louons à des boulangeries, bistrots, épiceries ou tiers-lieux de l'ESS... Le besoin auquel nous répondons est de plus en plus répandu. Selon l'Insee, en 2025, plus de 65 % des communes françaises n'avaient plus aucun commerce.

Contrairement au Livret A qui est garanti par l’État à travers Le FGDR (Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution) qui assure l'indemnisation si la banque failli, le capital investi dans une coopérative n’est pas garanti. Villages Vivants a donc mis en place plusieurs mécanismes pour limiter ces risques.

 

INVESTIR DANS UNE COOPÉRATIVE : COMMENT VILLAGES VIVANTS LIMITE LES RISQUES ?

La question est centrale : que devient l’épargne investie lorsqu’un projet rencontre des difficultés ?

La question est légitime ! En 2025, 44 % des Français·es interrogé·es par OpinionWay déclaraient vouloir éviter tout risque de perte lorsqu’ils investissent.

Notre réponse repose sur deux niveaux de protection :

• la solidité des projets, que nous choisissons et accompagnons de près ;
• une méthode de gestion propre à Villages Vivants.

 

Première protection : des projets solides

1. Une sélection exigeante des projets

Chaque année, environ 200 porteur·euses de projet contactent la coopérative. Seule une petite partie aboutit : une trentaine de lieux en huit ans.

L'instruction des projets dure souvent plusieurs mois et avance par étapes. Nous vérifions que le bâtiment convient à l'activité et que le projet est viable à travers la capacité à verser les salaires, à payer son loyer et ses fournisseurs.

Nous regardons aussi la solidité du collectif, et les compétences présentes dans l’équipe. Les associations et coopératives sont éligibles d'office ; une société classique ne l'est que si elle partage le pouvoir, compte au moins deux associé·es opérationnel·les et limite ses dividendes. 

Le café-bar-restaurant Le Petit Bistro à Venon, en Isère

 

2. L’appui d’un partenaire extérieur qui partage le risque

Toute création d'activité doit être validée et soutenue financièrement par une structure tierce spécialisée : banque, réseau de prêts d'honneur, coopérative d'activité et d'emploi, caution solidaire.

Ce tiers engage ses fonds en finançant l’activité (fonds de commerce) du porteur de projet ou son portage juridique (par exemple en CAE). Dit autrement, il partage le risque avec nous.

Nous finançons le plus souvent des créations d'activité ou des reprises par une nouvelle équipe, mais nous intervenons aussi pour pérenniser des activités déjà installées. Seules celles qui présentent trois exercices clôturés et des comptes sains sont dispensées de cet appui extérieur.

À Gibles, en Saône-et-Loire, Corentine et Benoît ont repris en 2024 Chez Cocotte, la boulangerie-épicerie devenue le dernier commerce alimentaire de ce village de 600 habitant·es. Avant l’ouverture, le Groupement Régional Alimentaire de Proximité (GRAP) les a accompagnés dans la construction de leur prévisionnel, puis leur a apporté un appui administratif, juridique et commercial : un regard extérieur qui a permis de consolider le modèle économique et l’organisation du projet.

Boulangerie-épicerie Chez Cocotte à Gibles, en Saône-et-Loire

 

3. Une gouvernance à trois étages

Aucun achat ne dépend d'une seule personne :

• Le Conseil d'administration de la coopérative, désigné par les sociétaires, fixe le plan stratégique sur 5 ans et valide les axes de travail, et notamment produits d'épargne proposés.
• Le Comité d'expertise examine chaque projet avant tout investissement. Ses 16 membres, dont 12 extérieur·es à la coopérative, sont bénévoles et agréé·es par l'Assemblée générale. On y trouve des financeurs de l'ESS (France Active, l'Adie, Initiactive 2607), des spécialistes de l'accompagnement à la création d'activité (Ronalpia), du développement territorial et de la recherche sur le monde rural, ainsi que des entrepreneur·es coopératif·ves qui font vivre eux-mêmes des lieux comparables. Il donne un avis sur l'achat, les travaux et le projet des futur·es résident·es. En 2025, il s'est réuni six fois : sur 23 dossiers déposés, 8 lui ont été présentés, 6 ont abouti et 2 ont été refusés.
• Le Conseil de surveillance de la foncière, où siègent nos investisseurs institutionnels (la Banque des Territoires, le Crédit Coopératif, la Banque Populaire Auvergne-Rhône-Alpes, Crédit Mutuel Asset Management, Mirova, Ecofi, France Active Investissement, la Foncière Derim, Plateau Urbain et Sens de la Ville) , valide la politique d'intervention. Deux de ses représentant·es siègent aussi au Comité d'expertise et peuvent demander une seconde lecture de n'importe quel projet.

 

Deuxième protection : à l’échelle de la coopérative, répartir les risques et anticiper les difficultés 

4. La transparence et la démocratie

Chaque sociétaire dispose d'une voix en assemblée générale, quel que soit le montant investi. Cette démocratie suppose une vraie transparence : chaque année, notre rapport d'activité détaille les actions menées et la santé financière de la coopérative, et la Musette, notre mesure d'utilité sociale, rend compte de nos réussites comme des difficultés rencontrées.

Ainsi en 2025 un seul lieu installé a cessé son activité et 67 % des projets étaient en bonne santé. Lorsque nous identifions des fragilités, nous renforçons notre accompagnement pour aider les équipes à réagir le plus tôt possible.

 

5. La solidarité entre les lieux

Chaque bail alimente un fonds de garantie géré par la foncière. Une cotisation annuelle égale à 45 % d'un mois de loyer compense les pertes si un local reste vide.

À long terme, les loyers suivent l'indice des loyers commerciaux tandis que la dette de chaque bâtiment diminue. Les excédents financent l'entretien du patrimoine et de nouveaux projets. Ainsi, les lieux qui réussissent soutiennent ceux qui démarrent !

 

6. Une politique des petits pas et de proximité

Nous achetons des bâtiments de taille modeste (390 000 € d'investissement en moyenne par lieu), dans des villages différents. Le risque n'est donc jamais concentré sur un seul territoire : nos lieux sont répartis dans 14 départements. Il ne l'est pas non plus sur un seul secteur : épiceries et boulangeries, cafés-restaurants et auberges, tiers-lieux, ateliers d'artisans, librairie, ressourcerie, radio associative, espaces de vie sociale ou bureaux partagés. Les bâtiments sont portés par des sociétés civiles immobilières (SCI) distinctes, chacune créée pour un projet ou un petit groupe de projets, selon leur taille et leur niveau de risque.

Nous restons présents après l'achat : 

• Un rendez-vous de suivi par an et par lieu, et en moyenne 11 jours par an et par bâtiment consacrés aux travaux et à l'entretien. 
• Environ deux résident·es sur trois bénéficient d'un loyer progressif, qui leur fait économiser en moyenne 13 200 € HT sur les trois premières années, au moment où une activité est la plus fragile. Notre rôle va au-delà de celui d’un propriétaire : nous restons aux côtés des équipes pour consolider leur activité dans la durée.

 

7. Une gestion financière prudente

• Une réserve de liquidité : 15 % du capital collecté par la coopérative reste en trésorerie pour faire face aux demandes de remboursement ; la SCA conserve de son côté 25 % de ses nouvelles augmentations de capital.
• Des placements sans spéculation : ces réserves sont placées en comptes à terme et en parts sociales de banques coopératives, comme le Crédit Coopératif ou la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne
• Des opérations équilibrées sur le long terme : chaque projet est modélisé sur 66 ans et doit garder une trésorerie cumulée toujours positive. Si l'équation ne tient pas, nous ajustons le prix d'achat (quand c’est possible)  le niveau de rénovation,  travaux ou le loyer.
• Des ratios surveillés : les instances de gouvernance, le Conseil d’administration de la coopérative, et le  Conseil de surveillance de la SCA suivent le taux d’endettement et notamment la part des capitaux propres, avec un seuil minimal de 30 %.

Cette gestion prudente détermine la manière dont l’épargne collectée est mobilisée. Pour comprendre comment elle finance l’achat et la rénovation d’un bâtiment, découvrez le parcours d’un euro investi chez Villages Vivants.

 

AU-DELÀ DU RENDEMENT : LA PLUS-VALUE SOCIALE DE VOTRE INVESTISSEMENT

Huit ans de recul sur un modèle qui fonctionne

Depuis 2018, la coopérative a collecté 5,4 millions d'euros auprès de plus de 1 000 investisseur·euses : citoyen·nes, associations, collectivités et entreprises, et au niveau global (SCIC, SCA, SCI) c’est plus de 16 millions d'euros. 

Pour chaque euro collecté auprès de ces sociétaires, 2,20 € ont été investis dans les territoires, grâce à l'effet levier des financeur·euses institutionnel·les et bancaires. 

Selon notre rapport d’impact MUSETTE 2025, cet argent a permis :

• 13 330 m² de bâtiments rénovés, sans aucune construction neuve ;
• environ 150 emplois hébergés dans les lieux ;
• de maintenir le dernier ou l'avant-dernier commerce du village dans un lieu sur trois.

Et surtout,  23 % des investisseur·euses ont réinvesti, et la coopérative ne reçoit chaque année qu'une ou deux demandes de remboursement de parts sociales. C’est un signe de confiance fort de la part de nos sociétaires !

 AG 2026 de Villages Vivants

 

Des investisseur·euses institutionnel·les à nos côtés

La foncière réunit, aux côtés de la coopérative, douze investisseurs solidaires qui ont apporté 9,6 millions d'euros. Parmi ces structures : l'État, la Banque des Territoires, France Active Investissement, le Crédit Coopératif, la Banque Populaire Auvergne-Rhône-Alpes et des gestionnaires de fonds solidaires labellisé·es Finansol comme Mirova ou Ecofi. La coopérative détient, elle, 25 % du capital de la foncière.

Ces professionnel·les ont étudié notre modèle avant d'investir, et certain·es siègent au Conseil de surveillance qui contrôle les grandes opérations. Ces partenaires apportent leur regard extérieur exigeant au contrôle des opérations les plus importantes de la foncière.

 

Une rémunération limitée comme condition d'un modèle soutenable

Nos parts sociales ne versent pas de dividende et ne sont pas revalorisées.

Villages Vivants fonctionne avec des micro-marges de 1 à 2 % : l'écart entre le coût de ses ressources et le rendement de ses investissements. Chaque point de rémunération supplémentaire se répercuterait sur les loyers. Des loyers trop élevés fragiliseraient économiquement les commerces et tiers-lieux qui les paient, et donc la solidité de la coopérative.

Une rémunération limitée permet de maintenir des loyers soutenables pour les activités et de réinvestir les excédents dans la coopérative. C'est aussi, comme le défend le Secours Catholique dans son rapport La finance aux citoyens, remettre la finance au service de l'intérêt général.

 

INVESTIR DANS UNE COOPÉRATIVE : CE QU’IL FAUT RETENIR

Investir dans une coopérative comme Villages Vivants, c'est accepter un rendement financier limité en échange d'un impact concret et d'une voix dans les décisions. 

C’est aussi pouvoir comprendre précisément ce que son argent finance et comment il est géré.

Notre responsabilité consiste à organiser ce modèle de manière prudente : sélection des projets, contrôle partagé, gouvernance à plusieurs étages, fonds de garantie, réserves de liquidité et suivi des lieux.

Vous pouvez devenir sociétaire dès 100 €, soit une part sociale. Les particulier·ères imposables peuvent bénéficier, sous conditions, d'une réduction d'impôt sur le revenu (dispositif IR-PME ESUS) à condition de conserver leurs parts au moins cinq ans.

L'équipe de Villages Vivants

 

Devenir sociétaire : https://villagesvivants.com/entrezcestouvert/

Lien vers la MUSETTE : https://villagesvivants.com/assets/Uploads/VILLAGES-VIVANTS-MUSETTE-23-07-26.pdf

Assister à un webinaire : https://luma.com/villagesvivants

 

Avertissement : investir dans des parts sociales comporte un risque de perte en capital. Les parts ne sont ni garanties ni revalorisées ; elles sont remboursées au plus à leur valeur nominale, dans les conditions prévues par les statuts (après l'assemblée générale suivant la demande, dans un délai d'un an maximum). Ce placement s'envisage sur le long terme et pour une partie seulement de votre épargne. Consultez les documents d'information avant de souscrire.

Sources

• Documents internes : Politique d'intervention de la foncière (juin 2026), MUSETTE 2025, Politique financière du groupe (2026).
• Secours Catholique – Caritas France, La finance aux citoyen·nes, dossier de presse.
• FAIR, chronologie de Finansol
• FAIR et La Croix, Baromètre de la finance solidaire 2026 (PDF)
• FAIR, présentation du Baromètre 2026
• FAIR, France Active et OpinionWay, « Épargne et acte citoyen », sondage publié le 6 novembre 2025
• Fanny Cottet, « La production de locaux d'activité abordables par les foncières solidaires », Riurba n° 16-17, 2025